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情報発信サービスー2020年度ー

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無料で長期修繕計画が作成できる長期修繕計画ナビ

日本でマンションが建設され半世紀が経過しました。現在改めてマンション管理の質が見直されています。長寿命化に対応した修繕計画等新しい指針が示されています。今まで長期修繕計画を見直していなかった管理組合様や費用の問題で作成していない管理組合様にとって今回無料で作成できるシステムが住宅金融支援機構から公表されています。

正式名称は、「マンションライフサイクルシミュレーション」といいます。このシステムは、管理組合様が必要事項を入力すれば簡単に無料で、将来の資金計画ができるように開発されています。
 自分たちのマンションの規模、築年数、工事内容に応じた「平均的な大規模修繕工事費用」や今後40年間の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」などを試算することができるようになっています。
特徴としては、住宅金融支援機構が作成したものですから、資金計画に重きを置いた試算ができるようになっています。修繕積立金会計の収支が赤字となる場合は、増額や借入金により収支を改善させた後の資金計画も併せて表示します。

ただ、現時点では以下のようなモデルのマンションでの活用が基本となっています。大型マンション等では精度に誤差がでると予想されます。
1⃣.階数 30階以下
2⃣.平均専有面積 100㎡以下
3⃣.戸数 100戸以下
4⃣.住棟タイプ 単棟型といった条件があります。
しかしながら多くの分譲マンションの規模がモデルの範囲に入っていると思われませので活用次第では管理組合様にとってメリットがあるのではと思います。本社のある北九州市では特に小規模の自主管理組合様の割合が他都市と比較して多いいことから費用の関係で作成していないケースも確認されます。
この「マンションライフサイクルシミュレーション」を活用されるのも一つの方法だと思います。以下にリンクを貼っておきますのでご関心のある方はご確認していただければと思います。

住宅金融支援機構 無料で作成できる「長期修繕ナビ」
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html

2020/11/28

全国初!神戸市が「マンション管理情報」公開へ。
積立金のルールなどの届出を管理することに!

兵庫県神戸市は分譲マンションの管理情報を公開する制度を来年、開始すると11月発表しました。

全国で初めての取り組みになります。公開制度の対象は、6戸以上ある神戸市内の分譲マンションです。市内の分譲マンション約20万戸のうち3割が築35年以上の物件で、所有者の高齢化で修繕積立金が不足するなどの問題も出ているようです。

市は管理組合が積立金の額や滞納についてのルールなどを3年ごとに届け出ることで、適正な管理につながるとしています。制度は来年3月からで、届け出は義務ではありませんが、情報は市のホームページで公開されるようです。
今後全国の自治体で同様な制度が開始されるのではと思います。当社の本社所在地北九州市は政令指定都市のなかでも高齢化が進んでおりこのような制度が望まれところです。

2020/11/10

マンション管理新時代を感じさせる法律改正

今回の法律改正「老朽化マンションの増加に対応してふたつの法律を改正」ということになります。

マンションの適切な管理を促し、修繕費用の積み立てや管理組合活動を計画通りに実施するための「マンション管理適正化法」の改正案と、老朽化マンションの建替えを促進するための「マンション建替え円滑化法」を改正する法律案が、今年2月28日に閣議決定され、2022年度の各種制度の完全施行に向けて本格的に動き出しました。

今改めてマンション管理の重要性が増しています

その1「マンション管理適正化法」の改正は、次の三つの施策が盛り込まれています。
1.マンション管理適正化推進計画制度を策定
適切な修繕計画が立てられているか、それに基づいて修繕積立金が積み立てられているか、総会や理事会など管理組合の活動が円滑に行われているかなど、マンション管理の適正化を推進するための基本計画を国が定める

2.管理適正化のための指導・助言、勧告などの実施
国の基本計画に基づいて、市区(町村は都道府県)が、必要に応じてマンション管理の適正化のために、指導・助言、勧告などを行う

3.管理計画認定制度の実施
適切な管理計画を有するマンションを認定する

 要は国が基本計画を立てて、自治体が指導・助言などを行うようになるというです。

具体的にはこれからですが、マンション管理計画認定制度によって認定を受けられたマンションに関しては、税制上の優遇策などのインセンティブを与え、認定マンションの増加を促す方針といわれています。
そのため、管理計画認定制度が実施され、個々のマンションに関して認定状況が明らかになれば、認定を受けているマンションかどうかが、さまざまな面での差別化要因になっていく可能性があります。たとえば、認定を受けられたマンションの評価が高まり、有利に売却できる可能性がありますし、そうでない場合には、評価が低くなって、売却時に不利になる可能性があります。
それだけに、2022年度の完全施行までに、マンション管理組合の活動を見直し、確実に認定を受けられるようにしておく必要があります。

その2「マンション建替え円滑化法」の改正では、マンションの取り壊しに関する認定条件を拡充します。現在は、耐震性不足の物件に関して、建替えのための条件を緩和して建替えを推進していますが、改正によって、次のふたつのケースも条件が緩和されます。
1.外壁の剥落などにより危険を生ずる恐れがあるマンションなど
 →5分の4以上の同意により、マンション敷地売却を可能にする
 →建替え時の容積率特例を適用する

2.バリアフリー性能が確保されていないマンションなど
 →建替え時の容積率特例を適用する
さらに、団地における敷地分割制度を創設、上記1.などの要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の5分の4以上の同意によって、マンション敷地の分割を可能とします。つまり、団地内のすべてが合意しなくても、単独の1棟でも建て替えやすくしようということです。


マンション管理の重要性が問われる時代に!
2038年には築40年超のマンションが366.8万戸に増える予想がありこのままでは十分な管理が行われていないマンションが増加、マンションの老朽化が深刻な社会問題になるのではないかという事情があります。今改めてマンション管理の重要性が増しております。そのことは言い換えればマンション管理会社の重要性も増すことになるということです。

2020/10/16

福岡県は条例で自転車損害賠償保険加入が義務化。

ご存知ですか?10月1日より自転車利用者に保険義務化!

福岡県では条例の一部改正により、10月1日から自転車保険等加入が義務化されました。マンション居住者の方にも日常自転車を利用される方が多くいらしゃると思います。そこで簡単に今回の概要を説明させて頂きます。  
対象者について
今回、義務化される保険の対象者はどういう方々でしょうか。列記すると
・自転車利用者
・児童等(18歳に達する日以後の最初の3月31日までの間にある者)が自転車の利用をする場合、その保護者)
・事業者(事業活動として従業員に自転車を利用させる者)
・自転車貸出業者 となっています。

義務化の背景について
自転車事故で加害者になった場合に高額の賠償金を請求される判例が相次いでいることもありますが、自転車保険等への加入が義務化されたのは、金額の多寡よりも被害者救済と加害者の経済的負担の軽減を図る意味合いが強いです。2017年末に川崎市の女子大生が両手にスマホと飲み物を持ったまま自転車を漕ぎ出して歩行者にぶつかり、死亡させたという悲しい事故など「ながらスマホ」による重大事故の事例が複数報告されています。そういった背景が今回の条例制定にはあるようです。

自転車保険に入らないと罰則はあるの?
自転車保険加入を義務化した全国の自治体すべてにおいて罰則はありませんが、加入を怠ると条例違反の可能性があります。事故を起こそうと思って起こす人はいませんから、自転車に乗る機会がある方は、いざという時に自分の身を守るためにも必ず加入してください。
高額賠償判決の先駆けで有名になりましたが、神戸市の男子児童が起こした事故で9,521万円の賠償命令を受けた児童の母親は、賠償金が払えずに自己破産を申請しました。いざ重大事故を起こしてしまったら、罰則どころの話では済まなくなります。

義務化に対応できる保険の種類について
義務化されるのは「自転車損害賠償保険等への加入」であり、自転車運転者が加害者になった時に相手への賠償に備える保険に加入する必要がありますが、運転者自身のケガに備える傷害保険への加入は含まれていません。
自転車事故で裁判になると高額賠償になる傾向は今後も続きますので最低でも1億円、できれば対人は無制限の保険に加入することをおすすめします。自転車保険は日常生活で起こした事故が補償されるものと業務中のものとがあり、加入する保険が違うので注意が必要です。尚、当社は東京海上日動の代理店です。今回の条例に対応した保険をご案内させて頂くことができますのでお気軽に㈱内外美装マンション管理事業部までお問い合わせください。
🆓0120-120-177(受付時間:9:00~17:00 日祝祭日除く)

2020/10/4