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情報発信サービスー2020年度ー

分譲マンションの基礎知識

 basic knowledge

マンション管理に関する基本知識1
分譲マンションにお住まいの皆様が知っておくべき情報を掲載

1マンションの管理について
2管理組合について

1マンションの管理にについて

 賃貸マンションはオーナー1人の持ち物です。設備を変えたりゴミ出しルールを変えたりするのは、オーナーの自由です。借主は、オーナーが決めたことには、従うのが基本です。
  一方、分譲マンションは、住人みんなの持ち物です。自分の部屋をどうするかはある程度自由ですが、何でもかんでも自分一人で決めてしまっていいわけではありません。

  たとえば301号室のAさんが「玄関ドアが汚れてきたので取り替えたいな」と考えました。そこで、Aさんが自分で他の玄関ドアと色や素材の違うドアを勝手に取り替えたら、他の部屋の住人は驚いてしまいます。
 あるいは、402号室の住人が勝手にバスユニットの交換工事と配管工事をしたせいで、401号室のBさんの部屋が水浸し。当の本人は「俺の部屋だから自分の判断でして何が悪い」となればどうでしょうか?。
 実はこうした「マンショントラブル」の解決法は、法律や管理規約と呼ばれるルールブックで定めてあるのです。まずはそれに従って解決方法を探します。

 ですが、マンションの事情によっては、法律やルールだけでは解決しきれないことも起こりえます。その場合には、みんなで話し合って、最善の方法を考える必要があります。
 1人の持ち物ではないからこそ、大事なことはみんなで決める。マンションの維持の仕方や運営の仕方、みんなが納得できる方法を考えて、自分も含め、みんなが気持ちよく暮らせるように努める。
これが分譲マンションの管理組合が行うマンションの管理ということになります。

【管理組合に関する用語の意味について】

  • 管理組合とは
          
    管理組合とは、マンションの建物・敷地・付属施設を管理するために構成された団体を言います。区分所有建物では、区分所有法という法律の第3条で「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成する」と定められていますので、区分所有関係が生じると自動的に団体が成立し、区分所有者はその構成員となります。区分所有者である以上、加入・脱退の自由は認められず管理組合の構成員とならなければなりません。
  • 区分所有者とは
           
    区分所有者とは、マンションの区分所有権を有している者の事を指します。マンションの居住者には賃借人や区分所有者の同居家族も含まれると思いますが、この方々は区分所有者ではありません。
    居住者であるか、区分所有者であるかの違いは議決権や規約遵守義務、管理費等の支払い義務に関わってきますので区別しておく必要があります。
  • 管理者とは 
    管理者とは、管理組合の業務を行うために管理組合より選任され、その権限を与えられた者のことをいいます。(区分所有法第25条-第29条)
     通常は、理事長がその管理者となると定められていますが、規約や決議により管理者を複数人選任することも、区分所有者以外の者を管理者に選任することも、管理者自体を選任しないこともできます。
  • 役員とは
    マンションには、理事長・理事・監事などの役員が置かれています。しかし、法人でない管理組合には役員の設置について義務はありません。つまり、役員の設置は任意で行われているのです。
    通常、マンションの管理は区分所有者全員で構成する管理組合がその主体となって行うものですが、日常の事柄まで区分所有者全員で行うのは現実的ではないため、理事を定め理事会を設置して日常業務を行っているのです。その理事の業務執行において、業務執行の中心となるために理事長が選ばれ、業務執行のお目付け役として監事が選ばれています。
  • 総会・理事会
    その名のごとく、「総会」とは区分所有者全員で開催するもので管理組合の最高意思決定機関とも言われるものです。 「理事会」とは、管理組合で選任された役員によって開催される機関です。
    日常の管理については総会により認められた権限をもって「理事会」で行うことができますが、規約に関することや役員の選任、共用部分に関する事などの重要事項の決定は「総会」で行います。

2管理組合について

【完成と同時に成立する、それが管理組合】

マンションを購入した時点で、その人は管理組合の一員です。購入する契約の時に規約の同意書というものにサインをした覚えはないでしょうか?
マンションを購入された方は、その規約に従い、自動的に組合員となります。

このように、管理組合は、肌で接して一番利害を被ることになる居住者の方々も、よく解らないままに作られている場合もありますが、管理組合の役割は相当に大きなものなのです。
 管理組合はマンションの最高意思決定機関であり、規約を定め、建物を維持する責任を負い、多額のお金を扱う権限を持っています。成立してればそれでよし、とはいきません。

ここでワンポイントアドバイス!「管理規約とは」

分譲マンションに関する決まりは「区分所有法」という法律で定められています。
 これを凌ぐのが「管理規約」です。一般的には、国土交通省が定める「マンション標準管理規約」を基に、各マンション毎に、管理組合によって作られます。内容も、そのマンションの実情に沿った定め方をすることができます(法律上の制約がある場合もあります)。
新築マンションでは、施工業者が原始規約定め、購入者が売買契約と同時にその規約を承認し、定められるケースが一般的です。
一方、古いマンションになると、「規約がない」または「規約を紛失した」というマンションも多いのが現実です。特に管理組合や規約について盛んに議論がなかった頃からのマンションは、話題になったこともないという場合も多いようです。
 しかし今や、管理規約がなければ、修繕の為の融資や補助制度も受けられない時代です。築古のマンションには遠くない将来、必ず多額の費用をかけて大規模修繕、あるいは建替えを検討しなければならない時がやってきます。
 もし、管理規約がない管理組合の皆さんは、規約を制定してください。勿論、大変な作業ですが、これが管理組合のすべての指針となります。この先起こる様々な場面で、必ず作ってよかったと思え

マンション管理に関する基本知識2
分譲マンションにお住まいの皆様が知っておくべき情報を掲載

3マンションの運営について
4マンションの修繕について

3マンション運営について

【一戸建てにはない専有部分と共用部分】

マンションに暮らしてみると、一戸建てとは違う、いろんなことが出てきます。
最も代表的で間違い易い点として、マンションの、所有者が自由に使ってよい部分(各戸の家の中など)=専有部分、管理組合員みんなで使う部分(廊下、エレベーターなど)=共用部分に分けられるという点があります。原則として、専有部分以外はすべて共用部分となります。
 区分所有法では、全員の共用に属する部分は共用部分であると抽象的に定められていますが、少々判断基準としては判りにくくもあります。そこで、多くの管理組合規約のガイドラインとなっている、国交省の「マンション標準管理規約」では、それを補うように、マンションのあらゆる部分について、専有部分になるのか、共用部分になるのか、その区別を記す形となっています。例えば敷地に引き込む水道管や各階に配水する主管は共用部分だけど、各部屋へ水を送る細い枝管は専有部分、といった具合です。
 マンション標準管理規約以外にも、各マンション独自の管理規約によって、独自の共用部分を定めることも可能です(規約共用部分)。
 こうして細かく定めることで、例えばある部分に修理が必要になった時、それが専有部分ならその修理費は所有者個人が負担すべきですし、共用部分であれば管理組合が負担すべき、と判断する際に役に立ったりするのです。
 
特に間違いやすいのが、多くの住戸にある「バルコニー(ベランダ)」です。皆さん自分の物だと思って自由に使っていませんか?これは、共用部分だけど専用使用権というものが与えられているだけで、工事をしたり、変更したりするには次に述べる共用部分として、通常使用する以上の行為は制限されています。

【管理費と修繕積立金】

マンションに住んでいれば、毎月、管理費と修繕積立金を払う必要があります。
 管理費は、日々のマンション運営に利用されます。保険を掛けたり、会議を開催したり、その他にも組合を運営していく上ではいろいろとお金は必要になりますよね。
 修繕積立金は、マンションの計画的な修繕の為に積み立てておかれます。
修繕積立金は計画的な修繕に備えるものですから、簡単に取り崩して使うことはできません。経常的な修繕費用のようなものは管理費から支出しなければならない場合もあります。
 このように、お金は目的別にしっかりと区分し、必要なものに使っていくことでマンションは適正に維持管理されます。
 この管理費も修繕積立金も、管理組合が十分な資金を確保して適切に業務を執行するために、全員がきちんと納めなければなりません。

【通常総会を開催する】

管理組合は少なくとも年に一度、定時総会を開きます。主な内容は会計報告、役員の選任、事前に出された議案についての採否が話し合われます。この総会を成立させるためには、所有者の半分以上の出席が必要だとか、出席者の3分の2が賛成しないと決議されないなど、様々な要件があります。要件を満たしていない決議は無効となり、決議をやり直さないといけません。
 総会の収集をするなら、いつまでに収集通知を出すか、出席できない人はどうするか、この議案を決議するには何人の賛成が必要かなど、管理規約の定めをもとに、しっかり把握しておく必要があります。

3マンションの修繕について

どんな新築ピカピカマンションも、必ず老朽化します。これは避けて通れませんが、老朽化の速度を抑えることも、間違いなく可能です。
色あせてきた塗装、外壁の小さな亀裂、一見大したことない僅かな老朽化を放っておくか、お手入れしてあげるかで、マンションの将来は大きく変わります。
毎日正しく歯を磨いていれば、将来歯がなくなってしまうのを防げるのと同じこと。
何事も、日々の積み重ねが大事なのです。そのために計画的に維持修繕を行ううことが重要です。そこで資金計画が大変重要となxちてきます。

「いざ修繕!」となったときに、「お金がない」という理由で修繕ができず、先送りや手を付けられないといった具合になると、建物はどんどん劣化していきます。
 マンションはコンクリート造りだし、60年位は持つんでしょう?といった相談もよくお受けしますが、それは計画修繕を適切に行った場合です。
修繕を適切に行えば、もっと長く持つかもしれません。
 ですが、修繕を行わないと60年なんてとても持たない!という恐れもあります。実際にバルコニーや廊下が老朽化で崩壊したり、壁から水が漏れだしたりという報告は多々受けています。
 そこまでなってから、いきなりマンションの全員に修繕費用が足りないから150万円ずつ払えと言われても難しいですよね(これも現実によくあることです)、ですから毎月、修繕積立金を支払い、いつか来る大規模修繕に備えているのです。
誰しも負担が増加するのは抵抗があるかもしれませんが先ほど述べたようにならないためにも必要な
お金を計画的に支出して本当に得をするマンションとは何かを考え、是非しっかりと検討されてください。

最後にワンポイントアドバイス!「老朽化マンションの建替え」

マンションが修繕では追い付かないほど老朽化し、住民や周辺に対する安全も危惧されるほどになった場合、マンションの建て替えを検討する必要が出てきます。
現在の法律では、マンションの建替えには「組合員の5分の4の賛成」が必要です。
が、これはかなり厳しい要件です。
  なぜなら、建替えに係る費用は、一戸あたり2 ~3000万円にも上ります。これに、解体費用や建替え中の仮住まいの費用などを併せれば、その金額は更に膨れ上がります。
建替えを視野に毎月適正な修繕積立金を積み立ててあり、それだけの費用が準備できていれば問題ありません。 ですが、「積立が足りないので、建替え費用を準備してください」と言われて、全戸がそのとおりにできるでしょうか?
 長年住み慣れた方、高齢の方には特に敬遠されがちです。
そのため、容易に賛成できないという方も多く、建替え決議が困難になります。しかしそうして放置しても、マンションはどんどん老朽化する一方です。
これらは現実に今、社会問題になりつつあることです。
古くなったマンションだけの問題ではありません。新築のうちは建替えまで視野に入れることは難しいでしょうが、いずれ起こります。そのときになって慌てないためにも、すべてのマンションで、早めに対策を講じておくことが大切です。

【マンションの寿命は60年なの?】

財務省例によるマンションの減価償却の期間(法令上、マンションの価値が全くなくなるとみなされるまでの期間)は47年です(元は60年とされていた時代もありますので、60年と思われた方もいらっしゃるかもしれません)。ではマンションの寿命は47年かといえば、そうではありません。
 「軍艦島」の愛称で有名な長崎のマンション群は1916年設立、今から100年前の建物です。無人になったのが1974年、以来40年以上手つかずで、海のど真ん中で潮風にさらされていても、躯体はしっかりと残っています。きちんと作られたマンションは強いのです。
 問題は100年後も人が住める状態にあるか否か、です。

長崎の軍艦島(現在のマンション状態)

長寿の秘訣は、日々のメンテナンスの積み重ね次第です。

例えば100戸あるマンションが、
 ①適切な大規模修繕を定期的に行い、100年間建替えが不要だった場合、
 ②60年で建替えが必要になった場合
に係る費用を、ざっと計算してみると…
 ①維持管理+改良費用(バリアフリー、グレードアップ等)
   100年間で20億円
   1戸当たりの負担額 約17,000円/月

 ②維持管理+建替え費用(解体料、引越代、建替え中の借家代、新築費用)
   100年間で37億円
   1戸あたりの負担額 約51,400円/月

と予想されます。実際に欧米では100年マンションは特別なケースではありません。
大規模修繕を適切に行っていくほうが、断然おトクですね。
 
もちろん、大規模修繕を行ったからといって、建替え不要となるわけではありません。それに災害など、老朽化以外で建替えが必要になる場合もあります。
 ですが、日々のメンテナンスで建替えを避けられるのであれば、それに越したことはありません。

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