ナイガイ情報発信サービス

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新年のご挨拶

新春のお慶びを申し上げます。
昨年中は並々ならぬご厚情を賜り、厚く御礼申し上げます。
昨年は、弊社管理物件のご入居者様や協力会社様にも大変お世話になり、心より御礼申し上げる次第でございます。
本年も昨年同様、皆様にご満足いただける管理会社を目指してまいりますので、引き続きご指導、ご鞭撻のほどよろしくお願いいたします。
皆様のご健康とご多幸をお祈り申し上げます。
株式会社内外美装
代表取締役 河村 隆一

2021/1/5

マンション管理に信託を活用する時代の流れ

建物の老朽化と組合員の高齢化
マンションの老朽化と区分所有者の高齢化という2つの老いが進行しています。1981年以降の新耐震基準のマンションでも築40年近くになっています。耐震性に問題がないマンションも適切な維持管理を行わなければ、老朽化が進んでいきます。。またマンションの区分所有者は年々高齢化しています。国土交通省によると、築29年以上のマンション所有世帯の世帯主は8割弱が60代以上、4~5割が70代以上という調査結果があります。組合員の高齢化が進行すれば役員の成りて不足が深刻化し健全な管理が維持できず、将来も資産価値が低下する恐れがあります。

民事信託という方法を活用
このような状況のなかで高齢化した組合員様のなかには自分の子供に組合員としての責務を任せることができないかと考える方もいらしゃるるのではないでしょうか?
これを実現する方法として、区分所有権などを信託する手法を使うことが法律上可能です。区分所有者の権利・義務を受託者である子供が承継し、子供は管理組合の組合員となる。信託目的に管理組合の役員となることなどを盛り込む。組合員様は、受益者として専有部分の財産権などを持ち、居住し続けることができ、組合員様の意思で賃貸することも可能になります。

時代に合った信託方法の取り組み
司法書士などの団体である一般社団法人民事信託推進センターが実際の事例に基づいてまとめたマンション管理支援信託提案の一部として公表しています。同センターは更に第三者であるマンション管理組合法人が受託者となり、複数の区分所有者が委託者となるマンション管理支援信託の実現に向け、仕組みや課題の整理などを進め、検討しています。
まだまだ課題が多く実現には研究・仕組みの整備などが必要なようですが近い将来時代にあった手法として認知される日がくるのではと感じています。

2020/12/16

無料で長期修繕計画が作成できる長期修繕計画ナビ

日本でマンションが建設され半世紀が経過しました。現在改めてマンション管理の質が見直されています。長寿命化に対応した修繕計画等新しい指針が示されています。今まで長期修繕計画を見直していなかった管理組合様や費用の問題で作成していない管理組合様にとって今回無料で作成できるシステムが住宅金融支援機構から公表されています。

正式名称は、「マンションライフサイクルシミュレーション」といいます。このシステムは、管理組合様が必要事項を入力すれば簡単に無料で、将来の資金計画ができるように開発されています。
 自分たちのマンションの規模、築年数、工事内容に応じた「平均的な大規模修繕工事費用」や今後40年間の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」などを試算することができるようになっています。
特徴としては、住宅金融支援機構が作成したものですから、資金計画に重きを置いた試算ができるようになっています。修繕積立金会計の収支が赤字となる場合は、増額や借入金により収支を改善させた後の資金計画も併せて表示します。

ただ、現時点では以下のようなモデルのマンションでの活用が基本となっています。大型マンション等では精度に誤差がでると予想されます。
1⃣.階数 30階以下
2⃣.平均専有面積 100㎡以下
3⃣.戸数 100戸以下
4⃣.住棟タイプ 単棟型といった条件があります。
しかしながら多くの分譲マンションの規模がモデルの範囲に入っていると思われませので活用次第では管理組合様にとってメリットがあるのではと思います。本社のある北九州市では特に小規模の自主管理組合様の割合が他都市と比較して多いいことから費用の関係で作成していないケースも確認されます。
この「マンションライフサイクルシミュレーション」を活用されるのも一つの方法だと思います。以下にリンクを貼っておきますのでご関心のある方はご確認していただければと思います。

住宅金融支援機構 無料で作成できる「長期修繕ナビ」
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html

2020/11/28

全国初!神戸市が「マンション管理情報」公開へ。
積立金のルールなどの届出を管理することに!

兵庫県神戸市は分譲マンションの管理情報を公開する制度を来年、開始すると11月発表しました。

全国で初めての取り組みになります。公開制度の対象は、6戸以上ある神戸市内の分譲マンションです。市内の分譲マンション約20万戸のうち3割が築35年以上の物件で、所有者の高齢化で修繕積立金が不足するなどの問題も出ているようです。

市は管理組合が積立金の額や滞納についてのルールなどを3年ごとに届け出ることで、適正な管理につながるとしています。制度は来年3月からで、届け出は義務ではありませんが、情報は市のホームページで公開されるようです。
今後全国の自治体で同様な制度が開始されるのではと思います。当社の本社所在地北九州市は政令指定都市のなかでも高齢化が進んでおりこのような制度が望まれところです。

2020/11/10

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