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マンション管理新時代を感じさせる法律改正

今回の法律改正「老朽化マンションの増加に対応してふたつの法律を改正」ということになります。

マンションの適切な管理を促し、修繕費用の積み立てや管理組合活動を計画通りに実施するための「マンション管理適正化法」の改正案と、老朽化マンションの建替えを促進するための「マンション建替え円滑化法」を改正する法律案が、今年2月28日に閣議決定され、2022年度の各種制度の完全施行に向けて本格的に動き出しました。

今改めてマンション管理の重要性が増しています

その1「マンション管理適正化法」の改正は、次の三つの施策が盛り込まれています。
1.マンション管理適正化推進計画制度を策定
適切な修繕計画が立てられているか、それに基づいて修繕積立金が積み立てられているか、総会や理事会など管理組合の活動が円滑に行われているかなど、マンション管理の適正化を推進するための基本計画を国が定める

2.管理適正化のための指導・助言、勧告などの実施
国の基本計画に基づいて、市区(町村は都道府県)が、必要に応じてマンション管理の適正化のために、指導・助言、勧告などを行う

3.管理計画認定制度の実施
適切な管理計画を有するマンションを認定する

 要は国が基本計画を立てて、自治体が指導・助言などを行うようになるというです。

具体的にはこれからですが、マンション管理計画認定制度によって認定を受けられたマンションに関しては、税制上の優遇策などのインセンティブを与え、認定マンションの増加を促す方針といわれています。
そのため、管理計画認定制度が実施され、個々のマンションに関して認定状況が明らかになれば、認定を受けているマンションかどうかが、さまざまな面での差別化要因になっていく可能性があります。たとえば、認定を受けられたマンションの評価が高まり、有利に売却できる可能性がありますし、そうでない場合には、評価が低くなって、売却時に不利になる可能性があります。
それだけに、2022年度の完全施行までに、マンション管理組合の活動を見直し、確実に認定を受けられるようにしておく必要があります。

その2「マンション建替え円滑化法」の改正では、マンションの取り壊しに関する認定条件を拡充します。現在は、耐震性不足の物件に関して、建替えのための条件を緩和して建替えを推進していますが、改正によって、次のふたつのケースも条件が緩和されます。
1.外壁の剥落などにより危険を生ずる恐れがあるマンションなど
 →5分の4以上の同意により、マンション敷地売却を可能にする
 →建替え時の容積率特例を適用する

2.バリアフリー性能が確保されていないマンションなど
 →建替え時の容積率特例を適用する
さらに、団地における敷地分割制度を創設、上記1.などの要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の5分の4以上の同意によって、マンション敷地の分割を可能とします。つまり、団地内のすべてが合意しなくても、単独の1棟でも建て替えやすくしようということです。


マンション管理の重要性が問われる時代に!
2038年には築40年超のマンションが366.8万戸に増える予想がありこのままでは十分な管理が行われていないマンションが増加、マンションの老朽化が深刻な社会問題になるのではないかという事情があります。今改めてマンション管理の重要性が増しております。そのことは言い換えればマンション管理会社の重要性も増すことになるということです。

2020/10/16

福岡県は条例で自転車損害賠償保険加入が義務化。

ご存知ですか?10月1日より自転車利用者に保険義務化!

福岡県では条例の一部改正により、10月1日から自転車保険等加入が義務化されました。マンション居住者の方にも日常自転車を利用される方が多くいらしゃると思います。そこで簡単に今回の概要を説明させて頂きます。  
対象者について
今回、義務化される保険の対象者はどういう方々でしょうか。列記すると
・自転車利用者
・児童等(18歳に達する日以後の最初の3月31日までの間にある者)が自転車の利用をする場合、その保護者)
・事業者(事業活動として従業員に自転車を利用させる者)
・自転車貸出業者 となっています。

義務化の背景について
自転車事故で加害者になった場合に高額の賠償金を請求される判例が相次いでいることもありますが、自転車保険等への加入が義務化されたのは、金額の多寡よりも被害者救済と加害者の経済的負担の軽減を図る意味合いが強いです。2017年末に川崎市の女子大生が両手にスマホと飲み物を持ったまま自転車を漕ぎ出して歩行者にぶつかり、死亡させたという悲しい事故など「ながらスマホ」による重大事故の事例が複数報告されています。そういった背景が今回の条例制定にはあるようです。

自転車保険に入らないと罰則はあるの?
自転車保険加入を義務化した全国の自治体すべてにおいて罰則はありませんが、加入を怠ると条例違反の可能性があります。事故を起こそうと思って起こす人はいませんから、自転車に乗る機会がある方は、いざという時に自分の身を守るためにも必ず加入してください。
高額賠償判決の先駆けで有名になりましたが、神戸市の男子児童が起こした事故で9,521万円の賠償命令を受けた児童の母親は、賠償金が払えずに自己破産を申請しました。いざ重大事故を起こしてしまったら、罰則どころの話では済まなくなります。

義務化に対応できる保険の種類について
義務化されるのは「自転車損害賠償保険等への加入」であり、自転車運転者が加害者になった時に相手への賠償に備える保険に加入する必要がありますが、運転者自身のケガに備える傷害保険への加入は含まれていません。
自転車事故で裁判になると高額賠償になる傾向は今後も続きますので最低でも1億円、できれば対人は無制限の保険に加入することをおすすめします。自転車保険は日常生活で起こした事故が補償されるものと業務中のものとがあり、加入する保険が違うので注意が必要です。尚、当社は東京海上日動の代理店です。今回の条例に対応した保険をご案内させて頂くことができますのでお気軽に㈱内外美装マンション管理事業部までお問い合わせください。
🆓0120-120-177(受付時間:9:00~17:00 日祝祭日除く)

2020/10/4

2021年1月にマンション火災保険の保険料が値上げへ! 今、考えておくポイントは?

2020年7月、九州地方を中心とする大雨で河川の氾濫など大きな被害がありました。近年、毎年のように日本全国で発生する大規模な災害により、損害保険会社による保険金の支払額も増大しています。
そのような状況のなか、2021年1月に損保大手4社(東京海上日動、三井住友海上、損保ジャパン、あいおいニッセイ同和)が火災保険料の値上げを発表しました。
今回の改定により、全国平均で6〜8%の保険料値上げになるようです。さらなる管理費負担増加ともなり得る保険料値上げに向けて、今考えておくポイントを確認したいと思います。

火災保険料値上げの背景

前回の火災保険料の値上げは2019年10月に実施されました。今回、2021年1月の改定では、2017年・2018年度の自然災害や、水濡れ事故の増加による影響を反映します。
まだまだ記憶に新しい2018年の台風21号による保険金の支払いは、1兆円を超える規模になりました。また、今回の改定では2019年度に発生した自然災害等の保険金支払いによる影響は反映させていません。
今後も大規模自然災害による火災保険料の値上げは続くものと予想されます。

管理組合向け火災保険への影響は?

値上げの続く火災保険の中のでも、マンションの管理組合の保険については以下のような傾向になると思われます。
築浅物件については保険料の引下げ
築古物件については保険料の引上げ
事故が少ない物件は保険料引下げ
事故が多い物件は保険料引上げ
(注)都道府県や築年数、建物構造により保険料の引上げ、引下げ傾向は異なります。

管理組合様にとってベストな選択を

2021年1月以降に更新を迎えるマンション火災保険をご契約の管理組合さまの場合、保険料が値上げされる前になるべく長い期間で火災保険を契約することにより長期のトータルコストを下げるという選択肢もあるかと思います。
ご不明点などございましたらお気軽に当社までご相談ください!専門知識を有したファイナンシャルプランナーが解りやすく説明させて頂きます。

2020/9/25

夏季休暇のお知らせ

誠に勝手ながら、下記期間の業務は休業させていただきます。
何かとご迷惑をお掛けすることと存じますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。
休業日 2020年8月13日(木)~2020年8月16日(日)
※当ホームページからのお問合せについては上記期間にも受付けておりますが、2017年8月17日(月)から順次対応させていただきます。予めご了承願います。
尚当社管理物件で緊急の場合はあらかじめお知らせしております、24時間対応緊急電話番号へお願いします。

㈱内外美装マンション管理事業部
2020/8/12

公式ラインアカウント開始!

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2020/5/28