安心・信頼・実績の内外美装グループ　　マンションの価値は管理で決まります！

マンション管理業務

Apartment management

マンション管理の見直しで資産価値の向上が実現します。

  マンション管理の問題点について
管理組合様から様々な相談をお受けする機会がございます。「フロント担当者の対応が悪く運営業務が滞っている。総会の開催期限が過ぎているのにいまだに総会の案内もない。共用部の改善を申し入れても全く動いてくれない。修繕積立金の値上げを提案されたが本当に必要なのか疑問を感じる。管理会社が提出する工事見積りが常に高い。理事会等の開催もなく管理委託料の内容について疑問を感じる。」など様々なご相談をお受けします。一概にこれらの声だけで管理会社側にすべての責任があるとは判断できませんが実際に当たり前のことが出来ていない管理会社担当者が存在するのも事実です。また高い割合の中間マージンを取っている管理会社があることも否定できません。管理会社側に要望を伝えても改善が期待できない場合は、管理会社を見直すことも視野に入れてご検討をされてはいかがでしょうか？皆様の資産価値の向上のお手伝いをさせていただきます。
マンション管理の問題点は専門家にご相談下さい
当社は各担当者が様々な経験を持ちマンション管理士・管理業務主任者・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士等を取得した専門色の強いマンション管理会社です。マンション管理運営で以下の様な不満や不安はありませんか?少しでも疑問に思う点があればお気軽にお問い合わせください。わかりやすい言葉で丁寧にご相談にお答えします。ご相談内容については秘密厳守ですのでご安心ください。

フロント担当者の対応が悪い

管理委託料が高い・不透明

●マンション管理の良し悪しは実はフロント担当者次第で大きく変わります。皆様の担当者は管理に必要な資格を取得していますか？実務経験は一定年数以上ありますか？理事会等は適時開催していますか？議事録等は正確で内容が網羅されていますか？フロントから提案はありますか？マンション管理の要フロント能力が不十分であればサービスは低下します。

●管理委託料については、比較検討が難しく管理組合で適正かどうかを判断することは簡単なことではありません。ポイントは管理委託料とサービスのバランスが取れているかどうかが重要です。フロントを含む管理会社のサービスに比較して今の委託料を精査することです。ただ明らかに割高な費用の項目があるのであれば中間マージンを多く含んでいる可能性もあります。

修繕積立金が大きく不足

収支・資産管理に不安・疑問

●修繕積立金は、マンションの大規模修繕や改修工事（バージョンアップ）等ためにに利用されるお金です。 長期修繕計画に基づき一定の額を毎月積み立てますが金額や工事可能時期がマンションの計画に適して いないケースが多いのが実情です。通常、国土交通省のガイドラインに基づき長期修繕計画を作成しますが、マンションの現状、履歴、現在の積立金額等を個別に考慮・精査した計画ではありません。そのため積立金が大きく不足するという事態に陥りやすいと思われます。

●マンション管理組合様の収入や支出がどのようになっているのか？ 支払内容は適切なのか？現在、財産はいくらあるのか？ を把握しておくことは、管理組合にとってとても重要です。残念ながら毎年の様に管理会社による管理組合の資金横領等の事件が起こっています。国土交通省のネガティブ情報だけでも毎年処分情報が載せられております。大事なことは、管理組合側から見た安全な会計・出納方法を選択した上ですべて管理会社まかせにせず担当者に詳しい説明を求めることが重要です。

マンション管理会社は管理組合様が選ぶ時代です！

　適正価格と独立系管理会社
社内に清掃・業務部・設備部等の部門を抱える独立系のマンション管理会社だからこそサービスを低下せずにコストダウン（経費削減）が実現できます。また分譲会社系列ではないため資本関係がなく建物・設備の瑕疵についても管理組合側の視点に立った誠実に対応させていただく事が可能です。更に当社の特徴として担当者に工事ノルマがないことで管理組合様に余計な工事を提案したり割高な工事を進めるといった無理な提案をする必要がありません。
総合ビル管理業の専門性
創業５３周年。ベースが総合ビル管理業だからこそ独自のノウハウでローコスト運営を提案。長期的な視点に立った運営が可能です。創業時からの理念であります直接施工を基本とする姿勢から各種認可・登録を行い事業展開を実施。自社で対応できない業務（エレベーター・機械警備・立体駐車場等）については管理組合と直接契約を提案。更なるコストダウンを実現しております。尚業者との連絡・調整等管理上必要な業務は実施させて頂いております。
当社の特徴　担当者全員が管理の国家資格を所持
当社担当者全員が、マンション管理業務に必要な国家資格（管理業務主任者）を有しております。自ら委任契約に関する重要事項説明等を実施するため責任感をもって業務に遂行しております。コンプライアンスにも厳しく管理委託契約期間は１年で提案、途中解約に伴う解約金等発生の管理組合様に不利な条件は一切排除しております。また長期修繕計画についても個別のマンション毎に実情に応じた計画を提案。精査の結果本当に必要な工事項目・時期・金額について提案しております。

品質マネジメントシステム認証【ISO9001】を取得

株式会社内外美装は、2011年4月にISO（国際標準化機構）が定めた厳正な審査をクリアした企業だけに与えられる、国際的な品質マネジメントシステム認証 〔ISO9001〕を取得致しました。

国際標準基準の品質管理でマンション清掃業務を実施。
総合ビルメンテナンス業で培ったクリーニングスキル・ノウハウをマンション清掃業務で活用。
洗練された最新技術とプロフェッショナルなスタッフが、多様化するお客様のニーズにお応えいたします。ISO9001取得企業である当社・内外美装は、環境保全へより広く貢献することを目指しています。

サービスラインアップ

　マンション管理事業
管理組合運営のために重要な理事会・総会の開催や運営・サポートを行い、官公庁への各種届出や報告を行います。点検・検査に基づく報告及び助言・申請業務。マンションの維持又は修繕に関する企画・実施の調整。図書等の保存業務。官公庁及び分譲会社等との折衝、近隣住民等との折衝。
マンション維持・修繕事業
皆様のマンションを30年後も資産価値を維持・向上させるためには、マンションの状態を常に把握し、 早めの処置や対応を行うことが劣化の進行を抑えるために重要となります。長期修繕計画立案、特殊建築物等定期調査、大規模修繕工事提案等、建物の現状にあわせた最適な提案を致します。
組合運営サポート業務
管理組合様の良きパートナーとして、常にマンションの状況を把握し、居住者の皆様とのコミュニケーションを図るため、セミナー・報告会等を計画・実施致します。またマンションライフには共用部トラブルがつきものです。建物トラブル・設備トラブル等の対応のため24時間緊急フリーコールセンターを開設。管理組合様が安心出来るサポートをさせていただきます。
緊急対応サービス
マンションライフには共用部トラブルがつきものです。建物トラブル・設備トラブル・違法駐車・漏水トラブル等の対応のため24時間緊急フリーコールセンターを開設。管理組合様が安心して暮らしていただけるサポートをさせて頂きます。
　　　　　　　　　ナイガイ緊急フリーコールセンター開設
マンションライフには共用部トラブルがつきものです。建物トラブル・設備トラブル・違法駐車・漏水トラブル等の対応のため24時間緊急フリーコールセンターを開設。管理組合様が安心して暮らしていただけるサポートをさせて頂きます。

当社認定パートナー一部紹介

Members
　　　　　マンション管理事業を支えるプロフェッショナルパートナー
マンション管理には、法律・金融・不動産・設備関係等様々な知識・経験が必要になってきます。当社はその専門家のなかでも特にデペロッパー等と利害関係がなく中立性を重視した専門家をパートナーに起用指定しています。社内だけの判断・提案では中立性を欠く可能性が否定出来ません。そのためあえて厳しい視点から判断していただく専門家を活用し透明性を高め顧客満足度の向上に努めております。　　　　　　　　　　　　　　　　
　　望月一級建築設計事務所
マンションは環境や各部位の仕上材、維持保全の良否に依り、劣化の進行が違います。平成15年から44管理組合48棟2313戸10店舗の大規模修繕工事の取組を生かし、資産価値の向上のお手伝いを致します。　
　マンション保険バスターズ㈱
分譲マンションに特化した全国的にも数少ない総合保険代理店です。昨今マンション保険料が立て続けに高騰しています。このような状況では複数社の保険の比較検討や保険契約金額の精査など対策を講じなければ管理費の財政悪化につながりかねません。当社で適切なアドバイスで管理組合様のニーズにお応えします。

よくある質問

FAQ
  • Q.内外美装グループの管理業務の特徴を教えてください
    A.理事会、総会の運営サポートをするフロントスタッフの多くは、管理業務主任者やマンション管理士、宅地建物取引士などの資格を有し、議事録の作成、管理規約の改正、マナー違反等に対するご相談等、組合運営を法的・技術的にサポートし、最善の提案をしております。
    また、フロントスタッフと各専門部署との組織的なバックアップ体制にて、正確・迅速に対応できるように取り組んでおります。
  • Q.マンションの管理費は何に使われるのですか？
    A.マンション共用部におけるエレベーター点検や諸設備の点検費用、清掃費用、電気代などに使われます。
    安心・安全に暮すために必要なマンション全体に関する水道光熱費や機械設備などの点検整備などの費用に使われます。
  • Q.未収金はどのように対応・解決したらよいでしょうか？
    A.管理費等の未収金の問題は、滞納発生初期から対応することが重要です。
    当社では、管理組合と話し合いの上、督促手続き（督促状の送付、内容証明郵便の発送など）を行い、滞納が一定期間を超えた際には、法的手続きの提案などで管理組合をサポートいたします。未収金対策については、管理組合の立場に立ち、解決に向けて、フロントスタッフと専門部署のバックアップ体制にて積極的にサポートを行います。
  • Q.どのような清掃をしてますか？
    A.当社では、2011年4月にISO（国際標準化機構）が定めた厳正な審査をクリアした企業だけに与えられる、国際的な品質マネジメントシステム認証 〔ISO9001〕を取得致しました。クリーンスタッフ（清掃員）に対して、清掃方法の改善や技術向上、教育をする他、清掃指導員による定期的な現地検査、さらに清掃の質を高めるためにチェックリストを策定し、指導員が徹底した指導のもと強化を図っております。
  • Q.建物の定期点検をしてもらえますか？
    A.マンションの資産価値を守るため、長期修繕計画表(修繕時期、資金計画、修繕積立金額)を策定し、建物及び設備の劣化の状況などを定期的に調査します。また、必要に応じて専門業者と共に調査を行います。
  • Q.夜間、休日に設備トラブルなどがあった場合対応してくれますか？
    A.マンションの共用部におけるトラブルや漏水、停電などの不測の事態には、24時間緊急対応システムにて迅速に対応しております。
    また、設備異常が発生した場合には、提携している警備会社（ALSOK、SECOMなど）が現場に急行するとともに、専門技術員が駆けつけて原因調査と応急対応を行います。
  • Q.お部屋（専有部）のトラブルや修繕工事、リフォームの相談はできますか？
    A.マンションの専有部内におけるトラブルや修理などにも対応しております。鍵、水廻り、ガラス、電気、ガス、給湯器、エアコン、建具などの不具合による不測の事態には、弊社スタッフまたは協力会社（修理専門業者）にて対応しております。
    また、修繕工事、リフォーム工事につきましても対応しておりますのでご相談いただけます。暮らしの安全を守り､快適なマンションライフを全力でサポートしております。
  • Q.上階の騒音問題で困っています。何か良い方法はありますか？
    A.上下階の騒音問題はその人により感じ方が異なりますので、非常に難しい問題です。当事者同士で話し合いすることが最適の問題解決ですが、第三者（管理会社、管理組合等）立会いの上で、問題解決するのも一つの方法です。
    マンションは共同住宅ですので、管理組合（全居住者）の問題として取り組み、トラブルを回避できるよう円滑に解決する方法をご提案します。